Pronajímatel versus nájemce: Kdo má jaká práva při poruchách nebo nevrácení kauce?
Pronajímání bytu nebo domu často probíhá hladce – ale když dojde na poruchy nebo vracení kauce, vztah mezi nájemcem a pronajímatelem se může rychle vyostřit. V tomto článku si vysvětlíme, kdo má podle zákona jaké povinnosti a práva, a jak se bránit, pokud druhá strana nehraje fér.
🔧 Kdo řeší opravy v bytě?
Podle občanského zákoníku má pronajímatel povinnost udržovat byt v takovém stavu, aby mohl být řádně užíván. To znamená, že:
Co má hradit pronajímatel:
opravy velkých technických zařízení (např. topení, elektrické rozvody, vodovodní potrubí),
výměnu opotřebovaných spotřebičů, pokud byly součástí bytu,
odstranění závad, které nájemce nezavinil a které brání běžnému užívání bytu.
Co si hradí nájemce:
drobné opravy a běžnou údržbu (např. výměna žárovek, baterií, těsnění),
závady, které sám způsobil (např. rozbití skla, poškození zámku),
úklid a péči o byt.
💡 Tip: Drobné opravy se obvykle definují částkou – podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. nesmí souhrnně za rok překročit 100 Kč/m² podlahové plochy bytu.
💰 Kdy má nájemce nárok na vrácení kauce?
Kauce (nebo také jistota) slouží jako pojistka pro pronajímatele. Zákon říká, že:
může být maximálně trojnásobkem měsíčního nájemného,
musí být vrácena do 1 měsíce od skončení nájmu,
pronajímatel ji může částečně nebo plně započítat na náhradu škody, ale musí to doložit.
Nejčastější spory:
pronajímatel tvrdí, že byt byl poškozený, ale nemá důkazy,
nájemce odešel dříve a porušil smlouvu,
nesrovnalosti v počtech a stavech vybavení.
🛑 Pozor: Pronajímatel nesmí zadržet kauci „pro jistotu“, pokud nemá jasný důvod. Pokud tak učiní, nájemce má právo žádat o její vrácení soudní cestou – a v případě úspěchu může soud přiřknout i úroky z prodlení.
📋 Co dělat při sporu?
Jednat písemně – komunikujte e-mailem nebo dopisem, ať máte důkaz.
Fotodokumentace – při předání bytu vždy pořizujte fotky stavu a vybavení.
Předávací protokol – podepsaný oběma stranami je klíčový důkaz.
Mimosoudní řešení – můžete se obrátit na médiační centra, Sdružení nájemníků nebo poradny spotřebitelských organizací.
Soud – poslední možnost, ale v případech, kdy se zadržuje kauce bezdůvodně, bývá nájemce úspěšný.
